Verificare fosă cumpărare casă: ce întrebi

Verificarea fosei la cumpărarea unei case fără canalizare are trei etape: întrebi vânzătorul ce sistem are casa și ce acte există, urmărești la vizionare capacul, mirosul și umezeala din curte, iar dacă răspunsurile rămân vagi, ceri o vidanjare înainte de semnare. Fosa golită îți arată dacă e etanșă. Mai jos ai întrebările, semnele de urmărit și un checklist.

Fosa cântărește în prețul casei mai mult decât pare la prima vizită. O fosă etanșă, cu acte și cu un capac la care ajunge furtunul, înseamnă doar vidanjări la intervale cunoscute. O fosă fără fund, ascunsă sub o terasă sau fără niciun document poate însemna un bazin nou și săpături în curte. După semnare, toate acestea sunt ale tale: exploatarea și întreținerea sistemului revin proprietarului (HG nr. 714/2022, Criterii, art. 12).

Ce întrebi vânzătorul despre fosă

Pune întrebările în scris, pe e-mail sau pe mesaj, ca să ai răspunsurile și după semnare. La o casă moștenită sau închiriată ani la rând, „nu știu” e un răspuns sincer, dar îți spune că verificarea cade în sarcina ta. Întrebările de mai jos nu sunt un examen pentru vânzător. Îți arată unde trebuie să te uiți mai atent.

Ce fel de sistem are casa

Întreabă exact ce e îngropat în curte: o fosă din cărămidă sau beton construită pe loc, un bazin vidanjabil din plastic sau din beton, o fosă cu mai multe compartimente ori o stație de epurare cu pompă și alimentare electrică. Fiecare se golește și se întreține altfel. Când vânzătorul spune doar „fosă”, întreabă-l dacă are fund de beton sau dacă apa „se duce în pământ”. A doua variantă ridică problemele explicate mai jos, la etanșeitate.

Ce volum are și unde e capacul

Volumul în metri cubi apare în proiect sau în fișa produsului. Dacă lipsesc amândouă, se poate măsura, cu metoda din articolul despre calculul volumului unei fose. Cifra îți spune cât de des vei chema vidanja cu familia ta, nu cu cei care au locuit acolo înainte. Cere să vezi capacul sau capacele: contează dacă se deschid ușor, dacă sunt sub pavaj ori sub o construcție și cât de departe sunt de poartă, pentru că furtunul vidanjei trebuie să ajungă până la ele.

Când a fost vidanjată ultima dată

Întreabă data ultimei vidanjări, cât s-a scos și la ce interval se chema vidanja. Facturile sau bonurile de la firmă sunt o dovadă simplă; ce informații ar trebui să conțină găsești în ghidul despre documentele de după vidanjare. Un răspuns precis, cu o dată din ultimele luni, te liniștește. „N-a trebuit vidanjată niciodată” sau „o dată la mulți ani, deși locuia o familie întreagă” cere verificare, pentru că o fosă folosită zilnic care nu se umple pierde lichidul undeva.

Este înscrisă în registrul primăriei

Sistemele individuale de colectare și epurare a apelor uzate se înscriu într-un registru ținut de primărie. Pentru sistemele construite înainte de HG nr. 714/2022, termenul a fost de 180 de zile de la intrarea în vigoare a hotărârii, în 2022 (Criterii, art. 11 alin. (2)), iar neînscrierea se sancționează cu amendă de 5.000–10.000 de lei (art. 23). Întreabă vânzătorul dacă a făcut înscrierea și cere dovada. Ce presupune registrul, cine controlează și ce se verifică găsești în ghidul despre HG 714/2022 și registrul fosei. Mai află de la primărie ce trebuie făcut în registru după schimbarea proprietarului.

Există proiect, schiță sau fișă tehnică

La o casă construită recent, proiectul arată unde e bazinul, ce volum are și pe unde trece conducta. La un bazin din plastic, fișa producătorului spune cum se golește și dacă trebuie reumplut cu apă după vidanjare. Casele vechi n-au, de obicei, niciun act despre fosă. Chiar și așa, o schiță făcută de vânzător, cu locul capacului și traseul aproximativ al conductei, e mai bună decât nimic și o poți cere înainte de semnare.

Ce urmărești la vizionare, din curte până în baie

Vizionarea e momentul în care vezi fosa fără să depinzi de spusele vânzătorului. Ia o lanternă și roagă-l să deschidă capacul. Uită-te de la distanță, fără să te apleci deasupra deschiderii, pentru că din fosă pot ieși gaze, iar marginile vechi pot ceda. Urmărește, pe rând:

capacul: dacă e întreg, dacă se închide sigur și dacă pare făcut pentru greutatea care trece pe deasupra; un capac crăpat sau improvizat dintr-o placă e o reparație de făcut imediat, mai ales dacă în casă vor locui copii;
mirosul din curte, lângă capac și lângă aerisire, apoi cel din casă, la sifoane; la o casă ținută închisă, mirosul din baie vine des din sifoanele uscate, așa că lasă apa să curgă și verifică din nou după câteva minute; cauzele, în ordinea în care le verifici, sunt în articolul despre mirosul de la fosa septică;
umezeala din jurul fosei: pământ moale, apă băltită sau o fâșie de iarbă mult mai verde decât restul gazonului, pe direcția fosei, pot însemna că lichidul iese prin pereți sau prin fund;
fântâna, a casei sau a vecinului: normele de igienă cer ca fosele septice vidanjabile ale locuințelor neracordate să fie la cel puțin 10 m de cea mai apropiată locuință și de sursa de apă (Ordinul MS nr. 119/2014, art. 34); o fântână mult mai aproape e un semn de întrebare, iar înainte să bei apa din ea ceri o analiză la un laborator autorizat;
scurgerea din casă: trage apa la WC și lasă robinetele deschise câteva minute; dacă apa se duce greu peste tot sau sifoanele gâlgâie, fosa poate fi plină ori conducta spre ea parțial înfundată.

Merită și o a doua vizită, după câteva zile cu ploaie. Băltirea din jurul fosei și pământul îmbibat se văd mai bine atunci decât într-o zi senină. Notează ce ai observat și fotografiază capacul și zona din jur; notițele îți folosesc la negociere și, mai târziu, la prima vidanjare.

Fosa e etanșă sau lasă lichidul în pământ?

Etanșeitatea poate schimba serios costul casei, pentru că o fosă fără fund sau cu pereți fisurați nu se rezolvă cu o vidanjare. Unele fose vechi din cărămidă au fost făcute intenționat să lase lichidul să se infiltreze în sol. Legea apelor interzice evacuarea apelor uzate, epurate sau neepurate, în apele subterane sau pe terenuri (Legea nr. 107/1996, art. 16 alin. (1) lit. d^1)), cu o excepție restrânsă pentru apa epurată corespunzător și reutilizată după regulile europene.

Legea nr. 241/2006 interzice, la rândul ei, evacuarea apelor uzate neepurate din sistemele individuale în ape de suprafață, ape subterane sau pe terenuri (art. 31 alin. (14^2)). Într-o prezentare a Administrației Bazinale de Apă Dobrogea-Litoral din 27.01.2023 („Clarificări SIA din HG 714/2022”, p. 10), dintre sistemele care doar colectează apa uzată, sisteme individuale adecvate sunt doar bazinele etanșe vidanjabile, iar fosele cu infiltrare în sol nu sunt considerate astfel. Pentru tine, ca viitor proprietar, interpretarea asta înseamnă că o fosă cu infiltrare poate cere refacere sau înlocuire cu un bazin etanș.

Semnele unei fose neetanșe apar de obicei împreună: fosa nu se umple, deși casa e locuită; lipsesc facturile de vidanjare pe ani întregi; nivelul urcă după ploi, fără legătură cu apa folosită în casă; pământul din jur e ud. Diferența dintre fosa cu fund și cea cu infiltrare, plus opțiunile de refacere, sunt explicate în articolul despre fosele vechi din cărămidă sau beton.

Când ceri o vidanjare înainte de semnare

Ceri o vidanjare înainte de semnare când vânzătorul nu are documente de vidanjare, când fosa pare că nu se umple sau când la vizionare ai găsit umezeală ori miros persistent în curte. Golită, fosa își arată pereții, fundul și locul pe unde intră conducta din casă. Se văd fisurile, cărămizile căzute, rădăcinile intrate prin rosturi și apa care începe să curgă înapoi prin pereți după aspirare.

Până la semnare, fosa e a vânzătorului, așa că vidanjarea se face cu acordul lui. Cine o plătește se negociază: o poți propune ca parte din predare sau o plătești tu, ca pe o verificare înainte de cumpărare. Programeaz-o cu câteva zile înainte de semnare, nu în aceeași dimineață, ca să ai timp să urmărești nivelul și după golire. Pentru o casă din București sau Ilfov, detaliile sunt pe pagina despre vidanjarea fosei septice.

În ziua vidanjării, urmărește trei lucruri. Primul e cantitatea scoasă: vidanjele trebuie să aibă instalații de determinare a volumului (Criterii, art. 16 alin. (1)), așa că întreabă cât s-a aspirat și cere să apară pe document. Când volumul fosei e cunoscut și s-a scos mult mai puțin, deși vânzătorul spunea că fosa e plină, ai un indiciu de pierdere. Al doilea e interiorul, privit cu lanterna de pe margine. Al treilea e nivelul în zilele următoare: o fosă golită care se umple fără ca în casă să curgă apa primește apă din pământ, deci nu e etanșă.

Ce faci cu răspunsurile

După întrebări, vizionare și, eventual, vidanjare, casa intră de obicei într-una dintre situațiile de mai jos. Tabelul nu înlocuiește sfatul unui notar sau al unui avocat pentru contract, dar te ajută să știi ce ceri.

Ce ai aflat	Ce înseamnă	Ce poți face
Bazin etanș, cu acte, înscris în registru, cu capac accesibil	Preiei vidanjările periodice și evidența lor	Ceri actele la predare și afli de la primărie ce faci cu registrul după cumpărare
Fără acte, dar fosa golită are pereți și fund întregi	Sistemul pare în regulă, lipsește evidența	Păstrezi documentul vidanjării ca prim act și lămurești cu vânzătorul înscrierea în registru
Fosa nu se umple, intră apă după golire sau pământul e ud	Fosă probabil neetanșă sau cu infiltrare	Ceri o evaluare de la o firmă de montaj, apoi negociezi prețul sau condiționezi semnarea de lucrare
Pe stradă urmează o rețea de canalizare	Fosa mai e folosită doar până la racordare	Afli de la primărie termenul și pui în calcul costul racordului

Pentru ultimul caz, regula e clară: racordarea la canalizarea existentă sau nou-înființată e obligatorie, inclusiv pentru casele cu fântână proprie (Legea nr. 241/2006, art. 31 alin. (14)), iar unde se pune în funcțiune o rețea nouă, racordarea se face în cel mult un an (Criterii, art. 1 alin. (2)). Ce se întâmplă atunci cu fosa veche e explicat în ghidul despre racordarea la canalizare și dezafectarea fosei. Orice declarație a vânzătorului despre fosă cere-o în scris; cum se trece apoi în contract e o întrebare pentru notar.

Checklist înainte de semnare

Știu ce sistem are casa: fosă construită pe loc, bazin vidanjabil, fosă cu compartimente sau stație de epurare.
Știu volumul, din acte sau măsurat.
Am văzut capacul deschis și știu dacă furtunul vidanjei ajunge la el fără demolări.
Am data ultimei vidanjări și, dacă există, documentul ei.
Știu dacă sistemul e înscris în registrul primăriei și am văzut dovada.
Am cerut proiectul, fișa tehnică sau măcar o schiță cu locul fosei.
Am verificat mirosul în curte și în casă, după ce a curs apa prin sifoane.
Am căutat umezeală, băltire sau iarbă neobișnuit de verde în jurul fosei.
Știu la ce distanță e fântâna casei sau a vecinului și, dacă e aproape, am cerut o analiză a apei.
Am decis dacă cer o vidanjare înainte de semnare și cine o plătește.
Am întrebat la primărie dacă pe stradă urmează canalizare.
Am primit în scris declarațiile vânzătorului despre fosă.

Dacă vrei să vezi fosa golită înainte de semnare, sună la 0729 766 530 sau scrie din pagina de contact. Spune adresa din București sau Ilfov, tipul fosei, dacă îl știi, și cât de departe e capacul de poartă.